选址避免这些“坑”,开诊所成功了一半

 口腔加盟资讯     |      2019-11-14 15:50

在选址过程中,后悔是不可避免的,就连很多资深医疗人也不例外。现将选址中最为常见的后悔事盘点如下,供后来者参考。

一、不从目标客户角度考虑

很多人选址,往往习惯性地从自己角度考虑,要么为了满足个人喜好,要么考虑自己和团队上班便利,更多的是从未认真分析自己的目标客户究竟在哪里,更不会从目标客户角度考虑选址。做医美,区位固然重要但邻居也很重要;做儿童眼科,不能选单身公寓、群租房和应届生聚集地,做口腔,不能坐等社区成熟或选择低入住率的新社区。尤其是当你还不能很好解决客户入口问题时,可优先把选址定在目标人群集聚地,哪怕租金要高很多超了预算,就当打了广告费也是值得的。譬如,做儿童眼视光门诊部或诊所,高人气的万达金街就值得考虑。

二、选址前没和主管部门沟通充分

没沟通就仓促选址,显然幼稚少见。常见的是,和主管部门沟通不充分。主要表现在:只和主管领导沟通、不和具体业务口子的人沟通;只沟通面上原则要求、不沟通细则具体要求;仅凭外区域或过去经验选址、不了解所在区域和当前最新的具体要求。尤其是现在,实行设置许可和执业许可“二合一”政策,租金交了,装修好了,最后拿不到执业许可证、开不了业就损失惨重了。哪怕动用各种关系资源斡旋协调,最后只是延迟开业,都会造成不小的损失。

三、物业没全面考量和综合评估

譬如,只看区位不看门脸,只看建筑面积不看实用面积,只看面积不看层高,只看外在大小不看内部结构,只看价格高低不看性价比,只看交通方便不看停车便利,只看物业及周边现状不看未来规划(是否可能面临城市改造,如拆迁或修地铁、高架桥和地下通道)等等。爱尔眼科在上海的选址就在这点上吃了大亏。

四、决策优柔寡断、因小失大

好的物业,肯定不会只有你看中了。即便商务条款都谈好了,中介和房东也口头答应乃至和你签了租赁意向书了,也要快速推进、当机立断。只要还没签正式租赁协议乃至交房,都可能有变数。一旦别人动作比你快、租金比你高、商务条款比你更优越,煮熟的鸭子照样能飞走。更何况,医疗机构选址,原本需要沟通的时间和环节就比其它行业要长得多、复杂得多。

五、死守原则、错失良机

碰到特别满意的物业,尤其是高性价比的捡漏物业,有些原则是可以破的。譬如,在没见到全部租赁证照前能不能交定金?交的是定金还是订金或意向金?是否一定要等主管部门现场实地看过后才能抢定物业?此时,就需要在风险和损失可控前提下灵活掌握了,该赌还得赌,不能错失良机。否则,等你把所有事情都定下来了,唯独物业被人抢租走了,一切努力白费。

六、没做好周边租金行情尽调

不少人选址找物业,往往只关注租金预算,却对周边租金行情懒得关注,尽调也就是随口问问、并未深入。一旦签好了租赁协议,白纸黑字就不好改了。房租往往还是只能升不能降,租金起点高了,后面递增起来可不是小数目了。绝大多数人尚未建立起节省租金的核心概念,一年省10万租金就是每年多做100万业务收入,更是每年多赚10万纯利、机构估值增加100万。尤其是对新机构而言,前两三年的租金差,很可能就是机构还能活着为数不多的理由之一。

七、租期签短了埋下重大隐患

有不少门面房和商业楼宇以及公家物业,往往一次签约,租期通常最多是三到五年,这在其它行业大都不是问题。但是,医疗物业租期,一般要求至少十年,最低也要八年。此时租期谈判就显得尤为关键,私人产权(含个人和私营企业)的物业租期能谈多长就签多长,公家产权(主要是国企和事业单位)的物业租期也不是铁板一块,大多也可以谈“5+3”。倘若租期签短了,比如只签了三年,那很可能等你好不容易要赚钱了,房东开始坐地起价、狮子大开口了。

八、碰到二房东不做风险防范

在一二线城市里,“二房东”现象尤为普遍。碰到二房东不怕,但要事先明确,特别是隐形二房东。譬如,有些公家物业,是由公家关联人员(退休职工或领导七大姑八大姨)做了二房东,却一直以大房东名义跟你谈。医疗机构物业,原则上优先和大房东签,这样相对更安全、更便宜也更有保障。但不代表不能和二房东签约,只要符合租金行情和自己预算,提前做好风险防范即可。当然,有可能的话,也可以和二房东直接谈转租约,一次性支付租约转让费,有时也是划算的。

九、选址没有预见、只顾眼前

在面积上只顾当前够用,不顾将来够不够用、有没原地扩展空间的可能。譬如,物业是不是孤零零独立建筑,或隔壁虽有相连物业,但人家比你坚挺稳定、大概率不会搬走转租;是否可能受到隔壁邻居以及周边业态变化的影响;所在商圈人气在走下坡路、越来越冷清等等。譬如,左右邻居乃至同一条街和周边店铺定位都比较低端或越来越低端化,就不宜做医美。

标签:

口腔加盟文章